市城乡规划局业务审查会议纪要〔2018〕2号  附件5

 2018年2月1日

平顶山市城乡规划局2018年第2次规划业务审查会原则通过了开源路与神马大道交叉口东南角马庄地块控制性详细规划用地边界调整及A-03地块指标核准和城市设计。

一、项目背景

（一）宗地情况

马庄城中村改造项目位于开源路与神马大道交汇处东南角马庄村，规划用地面积约117亩，地块主要分为三部分，其中A-01地块，约70.91亩及A-02地块，约39.73亩，均属于商业兼容二类居住用地，由规划一号路分为东西两块，A-03地块为服务设施用地，约4.73亩，现规划为幼教小学；地块四至为：东至农科路（马庄小学路），西至开源路，北至神马大道，南至轻工路。该项目被市城中村改造联席会议办公室批准纳入为城中村改造项目（平城村改【2011】3号），享受相关优惠政策。

（二）规划进展情况

该地块原控规和城市设计于2014年1月13日由平顶山市城市规划委员会第二十次全体会议审议通过，并经过平顶山市人民政府（平政规[2014]72号）批复；

现因市政重大交通设施的建设（地块西侧新规划的市政高架桥），对项目用地面积及城市界面有较大影响，导致该项目无法按原规划条件继续进行开发，为确保项目顺利进行，同时保证该地块的完整性，马庄街道办事处及湛河区政府向市政府提出请示，即在不改变原经济技术指标的前提下，重新划定用地边界，取消原一号路地上建设方案，改由地下通过，A-01及A-02地块合并开发；市城乡规划局接市政府转来的《关于马庄村城中村改造项目规划调整的意见》（平湛政文〔2017〕114号）的批示，经我局研究后，提出以下意见：

1.    同意湛河区政府向市政府请示的内容，即在不改变原批准的经济技术指标的情况下，重新划定该项目的用地边界，将该项目A1、A2地块合并。

2.    将原规划市政道路（规划一号路）至于地下通过，以隧道形式体现，以确保地块完整性。

3.    按照控规合并方案和城市设计尽快召开评审会并履行其他法定程序。

在得到市政府批示同意市规划局意见，请按法定程序做好评审工作后，该项目控制性详细规划于2017年12月28日，通过了专家论证会的论证，同意由于市政道路变化造成的用地边界调整；A-01、A-02地块可合并规划，合并后容积率不超过原容积率较低A-01地块的4.5，边界调整后用地红线内其他各项总指标不变；同意规划一支路原宽度不变，改为地下通行。土地使用方应保证该道路的使用功能，道路使用权归属市政相关管理部门；道路上方不得有建筑物；A-03地块容积率根据控规图则说明第六条进行核准。同时该项目城市设计于2018年2月1日通过专家评审会。

二、原控制性详细规划

（一）用地位置

位于平顶山市开源路与神马大道交叉口东南角, 规划用地主要为马庄村用地，南邻市肉联厂、建工房地产，西邻开源路，北邻神马大道、平顶山市联运公司，东临农科路、轻工路小学、京华奥园，规划地块被轻工路、规划一号路分割为A-01-01、A-01-02、A-02、A-03、B-01地块。

    （二）用地性质

    规划用地性质A-01-01地块为商业兼容二类居住用地，A-01-02地块为二类居住兼容商业用地，A-02地块为二类居住兼容商业用地，A-03地块为服务设施用地，B-01地块为二类居住兼容商业用地。

    （三）地块控制指标

A-01地块

1.总用地面积：51185.43平方米，其中规划用地面积（至城市道路红线）47273.54平方米，城市道路用地面积3911.89平方米；

2.建筑密度：不大于35%；

3.容积率：不大于4.5；

4.绿地率：不小于30%；

5.建筑高度：不大于100米；

6.住宅面积比例：该地块内规划商业建筑地上建筑面积占该地块内地上总建筑面积的比例不大于45%。

A-01-01地块

1.总用地面积：24765.99平方米，其中规划用地面积（至城市道路红线）24750.06平方米，城市道路用地面积15.93平方米；

2.建筑密度：不大于45%；

3.容积率：不大于4.5；

4.绿地率：不小于25%；

5.建筑高度：不大于100米；

6.住宅面积比例：该地块内规划商业建筑地上建筑面积占该地块内地上总建筑面积的比例不大于30%。

A-01-02地块

1.总用地面积：26419.44平方米，其中规划用地面积（至城市道路红线）22523.48平方米，城市道路用地面积3895.96平方米；

2.建筑密度：不大于30%；

3.容积率：不大于4.5；

4.绿地率：不小于30%；

5.建筑高度：不大于100米；

6.商业面积比例：该地块内规划商业建筑地上建筑面积占该地块内地上总建筑面积的比例不大于10%。

A-02地块

1.总用地面积30419.80平方米，其中规划用地面积（至城市道路红线）26487.97平方米，城市道路用地面积3931.83平方米；

2.建筑密度：不大于30%；

3.容积率：不大于5.0；

4.绿地率：不小于30%；

5.建筑高度：不大于100米；

6.商业面积比例：该地块内规划商业建筑地上建筑面积占该地块内地上总建筑面积的比例不大于20%。

A-03地块

1.总用地面积：3375.64平方米，其中规划用地面积（至城市道路红线）3150.34平方米，城市道路用地面积225.30平方米；

2.建筑密度：不大于30%；

3.容积率：不大于0.5；

4.绿地率：不小于30%；

5.建筑高度：不大于15米。

B-01地块

1.总用地面积27785.24平方米，其中规划用地面积（至城市道路红线）21092.02平方米，城市道路用地面积6693.22平方米；

2.建筑密度：不大于35%；

3.容积率：不大于5.0；

4.绿地率：不小于30%；

5.建筑高度：不大于100米；

6.商业面积比例：该地块内规划商业建筑地上建筑面积占该地块内地上总建筑面积的比例不大于15%。

（四）道路和建筑退界距离

1.道路控制

开源路道路红线60.0米，神马大道道路红线50.0米，轻工路道路红线宽度为30.0米，农科路道路红线20.0米，规划一号路道路红线15.0米。

2.建筑退让距离

规划建筑退开开源路道路红线不少于20.0米；退神马大道道路红线不少于16.0米；退轻工路道路红线不少于10.0米；退农科路道路红线不少于5.0米；退规划一号路道路红线不少于5.0米。

3.交通出入口方位：出入口通向开源路、神马大道、轻工路、农科路和规划一号路。

（五）建筑设计要求  

    1.建筑的体量、高度、材料、色彩应新颖大方，采用现代建筑风格，并与周围建筑环境相协调，沿街建筑立面符合道路景观要求，并满足相关规范的要求。

2.地下建筑面积不计入容积率。

3.建筑物的退界、间距及日照须满足国家、河南省及平顶山市相关技术规定。

4.修建性详细规划和建筑设计须满足人防、消防等要求。

（六）配建设施要求

    1.配建社区办公服务用房和物业管理用房，其中社区办公服务用房建筑面积不少于每百户30平方米,物业管理用房建筑面积不少于地上总建筑面积的千分之二。

2.机动车停车位：住宅停车位不少于0.8辆/户（公租房按0.5辆/户），商业停车位按每100平方米商业建筑面积不少于0.4辆配置。

3.A-01-01地块规划一处农贸市场，建筑面积不少于1000平方米；A-01-02地块规划一处文化活动中心，建筑不少于1000平方米；规划垃圾中转站一处，建筑面积不少于100平方米，规划公厕一处，建筑面积不少于60平方米。A-02地块规划燃气调压站一处，建筑面积不少于50平方米。A-03地块规划一所9班幼儿园，建筑面积不少于2600平方米配置变电室一处，建筑面积不少于50平方米。

4.新建住宅项目中，按照规划建筑面积（核减拆迁安置用房面积）10%的比例配建公共租赁住房。

    5.规划地块内的无障碍设施建设率达到100%，并符合《无障碍设计规范》（GB50763-2012）要求。

    6.规划地块内须按体育部门要求配建活动场地及健身器材。

    7.规划地块内新建住宅楼房邮政报箱安装率达到100%。 

（七）市政配套设施

    1.给排水设施接城市给排水管网。

    2.电力、电讯接城市电力、电讯管线。

3.燃气接城市燃气管网。

三、原城市设计

（一）区位

位于平顶山市开源路与神马大道交叉口东南角, 规划用地主要为马庄村用地，南邻市肉联厂、建工房地产，西邻开源路，北邻神马大道、平顶山市联运公司，东临农科路、轻工路小学、京华奥园，规划地块被轻工路、规划一号路分割为A-01-01、A-01-02、A-02、A-03、B-01地块。

（二）规划内容

规划布局分为南北两大部分，北侧A-01-01地块在开源路和神马大道交叉口规划布置1栋26层椭圆形办公楼，高度不超过100m，沿开源路布置3栋29层点式住宅楼（商业6层），A-01-02地块沿规划一号路布置2栋32层住宅楼（商业2层）和1栋32层住宅楼（商业3层）,沿轻工路布置1栋32层住宅楼（商业3层）,8#楼底部布置物业管理用房及社区服务用房，5#楼北侧布置垃圾中转站及公厕一处。

北侧A-02地块沿神马大道规划布置2栋32层住宅楼（商业3层，沿轻工路规划布置1栋32层住宅楼（商业3层），沿规划一号路规划3层商业，内部规划两栋33层住宅楼（底层架空），西侧出入口处布置物业管理用房及社区服务用房，11#楼北侧布置燃气调压站一处，A-03地块规划9班幼儿园一处。

南侧B-01地块内沿轻工路规划布置2栋32层住宅楼（商业3层），南侧布置1栋32层住宅楼（商业3层）和一栋33层住宅楼，北侧出入口处规划布置物业管理用房及社区服务用房。

用地内的无障碍设施建设率为100%，并符合《无障碍设计规范》（GB50763-2012）要求。要求地块内新建住宅楼邮政信报箱安装率达100%；地块内必须设置与居住建筑配套的建民体育活动设施。

四、调整后控制性详细规划

（一）用地位置

位于平顶山市开源路与神马大道交叉口东南角, 规划用地主要为马庄村用地，南邻市肉联厂、建工房地产，西邻开源路，北邻神马大道、平顶山市联运公司，东临农科路、轻工路小学、京华奥园，规划地块被轻工路分割为A-01、A-02、B-01地块。

   （二）用地性质

    A-01地块用地性质为二类居住兼容商业用地, A-02地块用地性质为服务设施用地, B-01地块用地性质为二类居住兼容商业用地。

    （三）地块控制指标

A-01地块

1.总用地面积73896.12平方米；

2.建筑密度：不大于35%；

3.容积率：不大于4.5；

4.绿地率：不小于30%；

5.建筑高度：不大于100米；

6.商业面积比例：该地块内规划商业建筑地上建筑面积占该地块内地上总建筑面积的比例不大于30%。

A-02地块

（1）总用地面积3150.34平方米；

（2）建筑密度：不大于30%；

（3）容积率：不大于1.0；

（4）绿地率：不小于30%；

（5）建筑高度：不大于15米；

B-01地块

1.总用地面积27785.24平方米，其中规划用地面积（至城市道路红线）21092.02平方米，城市道路用地面积6693.22平方米；

2.建筑密度：不大于35%；

3.容积率：不大于5.0；

4.绿地率：不小于30%；

5.建筑高度：不大于100米；

6.商业面积比例：该地块内规划商业建筑地上建筑面积占该地块内地上总建筑面积的比例不大于15%。

    （四）道路和建筑退界距离

1.道路控制

开源路为城市主干道，规划道路红线60米，神马大道为城市主干道，道路红线66米，轻工路为城市次干道，规划道路红线宽度为30米，农科路为城市支路，规划道路红线20米，规划一号道路为街坊路，道路红线15米。

2.建筑退让距离

A-01地块规划建筑东退用地边界不少于10m（退京华奥园处用地边界不少于8m）；西退开源路道路红线不少于20.0米（退建工房地产处用地边界不少于8m，退河南瑞旌房地产开发公司处用地边界不少于15m）；南退轻工路道路红线不少于10.0米（退建工房地产处用地边界不少于17.5m，退轻工路小学处用地边界不少于17.5m）；北退神马大道道路红线不少于20.0米（退轻工路小学处用地边界不少于11m，退河南瑞旌房地产开发公司处用地边界不少于9m）。

A-02地块东退农科路道路红线不少于5.0米；西、南、北各退用地边界不少于3m。

B-01地块

3.交通出入口方位：出入口通向轻工路、神马大道、开源路、农科路。（详见控规图则）

    5、建筑设计要求  

    （1）建筑风格：以现代风格为主，外观造型应简约明快，并应服从整体空间形态的要求，处理好与周边建筑空间的关系。

（2）建筑色彩：单一建筑色彩不宜超过三种，色彩上应与周边建筑统一协调。

    （3）环境要素：注意沿路景观的塑造，处理好建筑于道路的关系，注重开敞空间和绿地的营造，形成宜人的公共活动空间。

6、配建设施要求

    （1）配建社区办公服务用房和物业管理用房，其中社区办公服务用房建筑面积不少于每百户30平方米,物业管理用房建筑面积不少于地上总建筑面积的千分之二。

（2）A-01地块规划一处农贸市场，建筑面积不少于1000平方米；规划一处文化活动中心，建筑不少于1000平方米；规划垃圾中转站及公厕一处，建筑面积不少于200平方米；配置变电室一处，建筑面积不少于50平方米；配置燃气调压站一处，建筑面积不少于50平方米。

（3）A-02地块规划一所9班幼儿园，建筑面积不少于2600平方米。

（4）机动车停车位配建要求：住宅每户不少于0.8个，商业建筑每百平方建筑面积不少于0.4个。

    （5）非机动车配建要求：住宅每户不少于2辆，商业建筑每百平方建筑面积不少于8辆。

    （6）地块规划地块内的无障碍设施建设率达到100%，并符合《无障碍设计规范》（GB 50763–2012）要求。

    （7）规划场地内必须设置与居住建筑配套的健民体育活动设施;用地内新建住宅楼房邮政报箱安装率达到100%,规划和建筑设计须满足人防、消防等要求。

    （8）本规划用地分类依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137–2011）执行。 

（9）修建性详细规划和建筑设计须满足人防、消防等要求；各类市政管线的具体接口位置，应在修建性详细规划中结合规划地块总平面图及竖向确定。

（10）规划应结合海绵城市建设，落实《海绵城市建设技术指南》的要求。

（11）新建住宅项目应按平顶山市防火安全委员会关于印发《平顶山市电动自行车火灾防范专项治理工作宣传方案》的通知（平防安[2015]14号）要求设置电动自行车停放场所和充电装置。新建住宅配建停车位应100%预留电动汽车充电设施建设安装条件。

（12）轻工路小学南侧地块（图中J1、J2、J3、J4、J5、J6所围合区域）纳入轻工路小学预留学校用地，用地面积为3363.75平方米，规划和建筑设计须满足相关规范规定。用地北侧地块（图中D1、D2、D3、D4所围合区域）纳入统一规划，用地面积为634.06平方米。

（13）B-01地块用地性质、控制指标均保持不变。农科路东侧地块（图中H1、H2、H3、H4所围合区域）纳入东侧片区统一规划，用地面积为217.96平方米。

7、市政配套设施

    （1）给排水设施接城市给排水管网。

    （2）电力、电讯接城市电力、电讯管线。

（3）燃气接城市燃气管网。

五、调整后城市设计

（一）区位

位于平顶山市开源路与神马大道交叉口东南角, 规划用地主要为马庄村用地，南邻市肉联厂、建工房地产，西邻开源路，北邻神马大道、平顶山市联运公司，东临农科路、轻工路小学、京华奥园，规划地块分为A-01（原A-01-01、A-01-02、A-02地块）和A-02地块（A-03地块），地块中线位置修建下穿隧道一条（原规划一号路）。

（二）规划内容

规划布局分为东西两大部分，西侧A-01地块为商住用地，东侧A-02地块为服务用地。

A-01地块沿路布置楼栋分别有：西北角在开源路和神马大道交叉口规划19#楼，为28层写字楼，下设4层商业，高度不超过100m，沿开源路布置18#楼，为32层住宅楼（商业4层），布置17#楼，为东单元11层、西单元32层住宅楼（商业4层），沿轻工路布置1、2、3、4#楼4栋33层住宅楼（商业2层）,沿神马大道布置2栋33层住宅楼（商业2层）。

A-01地块内部位置规划高层住宅楼有：6、11#楼为18层，5、7、8、9#楼为27层，10#楼为16层（4层商业），12#楼为34层，13#楼为东单元34层、西单元11层；5、7#之间布置2层会所一处，8、9#楼中间偏北位置布置物业变电室一处，13#楼西侧规划1栋16#楼，共5层，作为社区服务中心，13、15#楼中间规划垃圾中转站一处。

小区实行人车分流，沿轻工路2、3#楼之间为人行主出入口，1#楼西侧、4#楼东侧为车行出入口；沿神马大道14、15#楼之间为人行次出入口，15#楼东侧为车行出入口；沿开源路17、18#楼之间设置商业主入口。

下穿隧道（原规划一号路）贯穿小区南北，行车出入口分别设置在轻工路与神马大道。

A-02地块布置主楼为3层的幼儿园一处。

用地内的无障碍设施建设率为100%，并符合《无障碍设计规范》（GB50763-2012）要求。要求地块内新建住宅楼邮政信报箱安装率达100%；地块内必须设置与居住建筑配套的建民体育活动设施。