在整个不动产统一登记的立法过程中，对不动产登记程序的规定是最重要，也是最关键的问题。只有构建一整套真正便民利民的不动产登记程序，才能有效节约不动产交易成本，提高交易效率，从根本上保证登记的及时、准确，维护登记簿的公示与公信力，保护不动产权利人的合法权利。

　　正因如此，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）用第三章专章、9个条文对不动产登记的程序作出了规定，占整体条文数的1/4。之后国土资源部颁布《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）对不动产登记程序中的具体问题作出了详尽的规定。一方面，《细则》第三章“不动产登记程序”规定了不动产登记程序中共性的问题，如申请的主体、登记机构查验的内容、实地查看的具体情形、公告的方式与内容、不动产权证书和登记证明的发放情形等。这些规定适用于所有依申请的登记；另一方面，《细则》第四章“不动产权利登记”和第五章“其他登记”，分别对各种不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记、注销登记，以及预告登记、异议登记、更正登记和查封登记等四类其他登记的具体程序，作出了详尽而细致的规定。

　　《细则》关于不动产登记程序的规定，充分体现了便民利民的思想，有效贯彻落实了《条例》第一条“方便群众申请登记”的立法目的。

　　共享信息，申请更便利

　　通过信息共享机制确保不动产交易与登记的衔接，方便群众申请登记

　　在不动产统一登记之后，为了更好地衔接不动产交易管理与不动产登记之间的关系，贯彻中央领导“让信息多跑路，群众少跑腿”的指示，《细则》依据《条例》的有关规定，明确要求不动产登记机构应当与不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。这样一来，群众就无需在不动产交易管理机构与不动产登记机构办两道手续。

　　细化材料，准备更便捷

　　细化每一类登记的适用情形及申请材料，使群众在申请登记时有章可循

　　《细则》对每一类具有登记能力的不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记、注销登记所适用的具体情形都一一作出了规定。群众依据这些规定，可以非常清楚地知道自己应当申请何种类型的登记。就每一类具体登记类型，当事人应当提交的申请材料，《细则》也进行了详细列举。群众在申请登记之前，可以依据《细则》的相关规定，准备齐全相应的申请材料。

　　平稳过渡，旧证无需换

　　保证统一登记的平稳过渡，确认原有证书的效力，禁止登记机构强制换证

　　在我国不动产统一登记之前，我国的不动产是由不同的登记机构依据不同的法律和行政法规，颁发不动产权属证书。例如：土地登记机构颁发集体土地所有证、国有土地使用证、集体土地使用证；房屋登记机构颁发房屋所有权证、房屋共有权证、房地产权证、房屋他项权证等；农业行政管理部门颁发土地承包经营权证、林权证、草原使用证；海洋行政管理部门颁发海域使用权证、无居民海岛使用权证等。为了不给群众制造麻烦，《细则》明文规定，在细则施行前，各类不动产登记机构依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。因此，在不动产统一登记之后，广大人民群众依然可以持原有的不动产权属证书直接申请相应的登记。

　　简化手续，补办无负担

　　简化不动产权属证书的补办手续，切实方便群众

　　当不动产权属证书或者不动产登记证明出现遗失、灭失的情况，权利人都会向登记机构申请补发。然而，在以往的不动产登记实践中，一些不动产登记的规章和地方性法规都要求不动产权利人申请补发时，必须在当地公开发行的报刊甚至是指定的报刊上刊登遗失、灭失的声明。这种规定既无太大的实际效用，也极大地增加了不动产权利人的负担。鉴于此，《细则》明确规定，不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，只要由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明即可。

　　设计科学，公证不强制

　　与公证制度有效衔接，充分尊重广大人民群众意愿

　　《条例》和《细则》均未规定强制公证的事项。为在不增加群众经济负担的情况下，使登记机构有效审核相应登记材料，确保登记的真实准确，《细则》与现有公证制度进行了很好衔接，给予群众充分的选择自由。例如：在申请人处分不动产而无法亲自申请，需委托他人代为申请的情况下，可选择办理委托公证，也可在登记机构工作人员见证的情况下当场出具授权委托书。对群众因继承、遗嘱取得房屋而申请登记的，也不强制要求办理继承权公证或遗嘱公证，而可由申请人提交证实被继承人死亡的材料、遗嘱、全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系材料等文件，向登记机构证明自己享有继承权或遗嘱是真实有效的。再如：对于父母以外的监护人处分未成年人不动产而申请登记的情形，《细则》规定，有关监护关系的材料既可以是人民法院指定监护的法律文书，也可以是经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。

　　首次登记，政府来承担

　　规定由政府负责获取农村不动产权利首次登记的权属来源、调查登记材料，避免增加广大农民的负担

　　因种种原因，我国农村的不动产登记率较低。实践中，大量的农村不动产权利如集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权等，都未办理过首次登记。为减轻广大农民的经济负担，《细则》明确规定，市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。对于办理这些不动产权利的首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。也就是说，相关费用无须不动产权利人负担，而是由人民政府有关部门来承担。

　　（本文作者系清华大学法学院副教授）