一、《管理办法》制定的背景

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场” ，2014年中央全面深化改革领导小组将十八届三中全会《决定》分解为336项重要改革举措，其中，将“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”列为第36项改革任务，明确由国土资源部牵头，相关部门参与。国土资源部成立了由利用司牵头的专项研究小组，开展了一系列前期研究。2017年1月，经党中央、国务院同意，国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（国土资发〔2017〕12号），在全国28个城市开展试点，我省许昌市列为试点城市之一。全国各试点地区，开展了相关工作，并完成试点任务。

2019年7月，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号，以下简称《指导意见》），对完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场提出了明确意见，同时要求各地结合实际研究制定实施细则和配套措施。根据《指导意见》精神，结合河南省实际，省政府办公厅于2021年6月24日印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（豫政办〔2021〕27号）。

二、《管理办法》制定的指导思想和依据

（一）指导思想

 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，以建立城乡统一的建设用地市场为导向，以激活土地要素流通市场为重点，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，持续优化营商环境，为推动经济高质量发展提供用地保障。

    （二）制定依据

    1、《中华人民共和国土地管理法》

    2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

    3、《中华人民共和国民法典》

    4、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）

    5、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）

    6、《国有土地使用权租赁管理办法》（1999年国土资源部颁发）

    7、《城市房地产抵押管理办法（修订版）》（建设部令第98号）

8、《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号

  9、《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（豫政办〔2021〕27号）

    三、《管理办法》的适用范围

      本市行政管辖范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押的交易及管理适用本管理办法。

    四、《管理办法》的主要内容

      本《管理办法》为共六章，三十九条，分别为总则、国有建设用地使用权转让、国有建设用地使用权出租、国有建设用地使用权抵押、健立健全市场体系与附则。

（一）总则

本章内容规定了建设用地使用权二级市场交易的制订依据、适用范围、实施主体和实施对象，明确规定二级市场与不动产登记的衔接。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权，可参照本办法执行。

（二）建设用地使用权转让

将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等涉及的建设用地使用权转移。明确土地分割、合并转让政策。

（三）国有建设用地使用权出租

本章内容规范划拨建设用地使用权出租管理和以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权出租或转租的条件。

（四）国有建设用地使用权抵押

   放宽对抵押权人和抵押物的限制。企业、自然人等均可作为抵押权人申请以土地使用权办理土地使用权抵押，但企业之间订立的债权债务合同必须符合法律、法规的规定。

（五）健立健全市场体系

建立市县一体、城乡统一的土地二级市场线上交易平台，在现有的交易机构基础上搭建土地二级市场实体交易机构，为交易双方提供交易场所和一站式服务。实现信息发布、挂牌竞价、合同签订以及交易事项受理、审核、监管等功能。同时与土地一级市场信息化系统、不动产登记信息系统、省级土地二级市场平台等实现数据和功能无缝衔接，全面保障交易信息权威、公开，加强一级、二级市场动态联动。以土地二级市场交易机构或平台为载体，汇集交易、登记、税务、金融、咨询服务等相关办事窗口，大力发展“互联网+政务服务”，推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，加强交易监管与不动产登记的有序衔接，实行“交易+登记”一体化服务。

（六）附则

      在本附则中，明确了实施起始时间，自然资源部门可根据《管理办法》制定实施细则，对《管理办法》内容进行的细化和补充，通过落实程序性内容，使之具有操作性。

《管理办法》立足于平顶山市土地二级市场管理基本现状和实际需求，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以不动产统一登记为基础，为平顶山土地二级市场交易提供了政策支撑和操作准则，将进一步激活土地市场要素，提高存量土地特别是园区土地资源利用效率，促进土地市场平稳健康发展。